恒大的资产第四次遭到处置

　　中国恒大(HK:03333)发布《自愿性公告》，对公司“位于湖北武汉市江夏区11宗地块被政府无偿收回”一事作出正面回应。

　　这11宗土地隶属于“恒大武汉科技旅游城”项目，由恒大在2017年以56亿元的总价竞得。为了把该项目打造成大型文旅综合体，恒大已投入21亿元资金，建设了约24.2万平方米的文化旅游配套设施。

　　地方政府要无偿收回恒大手中土地，这并非首次。去年12月，因超过动工开发期满两年未动工，海口市自然资源和规划局就曾将恒大位于海口的8宗土地进行无偿收回。

　　那时的恒大已身陷债务泥潭，此后至今公司也早已无力再开拓新项目；因长期闲置、停工等问题，其所持有的部分地块也在陆续被各地政府收回。针对本次事件，恒大在公告中强调，“公司将提出行政复议以保障公司的合法权益。”

　　这已是本月里恒大的资产第四次遭到处置，在此之前，恒大位于香港的一项目被资产管理人以6.37亿美元出售；恒大子公司所持有的广汇集团40.96%股权被盛京银行(HK:02066)申请执行。

　　双十一当天，恒大还曾以75.43亿元的起拍价将公司原深圳总部地块进行挂牌转让。该地块原规划要打造成恒大的“超级总部基地”，随着恒大资金出现问题，项目从去年9月开始停工。

　　对于恒大而言，当前的首要任务仍然是化解债务。最新的消息显示，在11月7日“19恒大01”和“19恒大02”这两只债券的展期方案通过，利息支付和回售兑付均展期一年。

　　恒大在11月24日晚间的公告中指出，公司在11月16日收到了江夏区人民政府作出的“关于无偿收回武汉科技旅游城项目11宗土地的行政决定”。

　　如恒大公告中所言，该决定仅针对“武汉科技旅游城”项目中的11宗未开发土地，不涉及项目的其它地块。公司在2017年12月以56亿元购买该项目，2018年3月开始动工建设，并就项目开发建设情况与江夏区人民政府有持续的沟通。

　　截至目前，“武汉科技旅游城”项目已开工约126.1万平方米，已销售64.9万平方米（5330套房），已交楼36万平方米（2654套房），未交楼28.9万平方米（2676套房）。目前，项目“保交楼”共12个批次，其中10个批次已正常施工，另外2个批次处于恢复施工过程。

　　恒大在公告中还指出，“武汉科技旅游城”项目的定位为大型文旅综合体，公司已投入21亿元，建设了约24.2万平方米的文化旅游配套项目，目前绝大部分单体建筑外立面已完成，个别单体内装修基本完成。

　　换言之，仅算上拿地成本和已建设的配套设施成本，恒大取得“武汉科技旅游城”项目5年的时间里已投入了77亿元。

　　据安居客平台数据显示，“武汉科技旅游城”项目的一期一批次已于2019年12月开盘，并在2021年3月交房；已售未交付的为一期十一批次，对应项目的第9栋、第10栋、第11栋、第14栋楼，户型较为多元，涵盖1-5居室，建筑面积为52-244平方米，总价约为55-120万元/套，交房时间为2023年。

　　“武汉科技旅游城”项目位于武汉市大光谷南部生态新城，原名为武汉巴登城，按照规划，该地块将集别墅、洋房、商业、体育公园等多种产品形态于一体，曾入选 “武汉市重大在建项目”“湖北省重点建设项目”。

　　“武汉科技旅游城”项目的开发商为武汉巴登城投资有限公司，企查查等平台数据显示，该公司目前由恒大童世界集团有限公司（前身即恒大旅游集团）通过全资子公司广东贸琪投资有限公司持有100%的股份。

　　梳理巴登城投资公司的工商信息却可发现，恒大并不是“武汉科技旅游城”项目最初的开发商。该项目最初由广东恒丰集团、华侨城集团共同开发，在2009年取得一期建设用地土地使用权后正式奠基。

　　但仅一年后，项目便“易主”，嘉凯城在2010年7月以2.85亿元的获得巴登城投资公司51%的股权；2017年4月，嘉凯城再以9.2亿元的价格，收购巴登城投资公司余下的49%股权，由此实现全资持有。

　　仅3个月，嘉凯城又发布公告，称拟以不低于30.39亿元价格出售其持有的巴登城投资公司100%的股权。一个多月后，广东贸琪投资就以56亿元挂牌价竞得巴登城投资公司100%的股权。

　　正是在恒大接手后，该项目的案名由原来的“武汉巴登城”更名为如今的“武汉科技旅游城”。项目在2019年开盘发售时也曾十分火爆，凭借“万亩山湖文旅大盘”的宣传语和“世界级IP”的标签，克而瑞数据显示，2019年该项目全年销售3522套，位列武汉市第二。

　　但2021年以来，恒大因债务危机出现资金问题，“武汉科技旅游城”的建设便出现了停摆。今年以来，在“保交楼”的背景下，项目才得以开始逐渐实现分批式交楼。

　　本次政府作出无偿收回决定的地块，正是该项目还尚未开工且未进行销售的地块。可以看到，“武汉科技旅游城”项目整体的体量较大、社会影响面大，只有积极做好处置才能稳定市场。

　　地方政府要收回恒大手中土地，这已不是首次。根据公开资料梳理来看，自去年9月至今，恒大位于安庆、郑州、焦作、海口、成都、青岛、太原、沧州等城市的部分土地就已陆续出现被地方政府收回的情况。

　　如去年9月，安徽省安庆市土地收购储备中心官网发布公告称，因安庆粤通置业欠缴土地出让金，安庆市人民政府已依法解除恒大中央公园项目地块国有建设用地使用权出让合同。

　　该地块是恒大地产通过旗下子公司在2020年3月23日以总价8.77亿元竞得，彼时成交价为3410元/平方米，地块性质为商业居住混合用地。

　　今年3月，太原恒大金碧天下131亩国有土地使用权被收回；11月，“恒大悦珑湾项目”所在地块的3宗土地也被收回。

　　这些被收回的地块多为文旅类及产业类用地为主，部分项目中也包含住宅类用地。并且部分地块在被收回后，已重新进入土地招拍挂市场。

　　如11月9日，海南省公共资源交易平台发布公告称，澄迈县自然资源和规划局挂牌出让三宗城镇住宅用地，地块土地面积共计79177余平方米(合计约118.8亩)，出让起始价约3.74亿元。

　　这三宗地块正是前述“恒大悦珑湾项目”所处的地块，此前恒大已在该地块上开发至项目的第三期。根据土地出让公告，竞得人须完成该项目的“保交楼”任务，即地方政府将出让土地和“保交楼”捆绑在了一起。

　　需要注意的是，国有土地限期不开发会被收回，即对于恒大而言，如果项目闲置时间超过既定期限，那就会有越来越多的土地面临被收回的风险，公司要面对的损失也会越来越大。

　　从恒大2021年中期报告数据来看，截至2021年6月末，恒大总土地储备项目为778个，分布于中国233个城市，总规划建筑面积2.14亿平方米。

　　其中一二线城市土地储备原值达3176亿元，占比69.5%；此外，恒大还拥有旧改项目146个，其中大湾区达到131个，公司最初的大本营深圳为62个。

　　除了部分土地被收回之外，目前恒大旗下的资产也在以各种各样的方式被处置。仅11月单月，这样的处置动作就有4次。

　　11月1日恒大曾发布公告称，公司恒大集团（子公司）收到辽宁省沈阳市中级人民法院发出的执行通知书。在2020年至2021年期间，盛京银行向恒大方面提供资金合共325.95亿元。恒大持有新疆广汇实业合共40.96%股权，彼时以其中的30.99%股权向盛京银行提供质押担保。

　　因未能收回资金，盛京银行进而向法院提出起诉。因此，恒大持有的新疆广汇实业30.99%质押股权已被执行，可被拍卖、变卖，盛京银行对所得价款在担保的325.95亿元范围内优先受偿（点击查看往期报道：恒大遭盛京银行追债325亿）。

　　紧接着11月6日恒大又公告称，公司一宗香港元朗未开发的土地被资产接管人以6.37亿美元出售，此次出售所得款项将用于偿还公司于该项目的财务义务，预计公司就该项目将录得约7.7亿美元的亏损。

　　到了11月1日，深圳市公共资源交易中心发布一则土地使用权转让挂牌公告，公开转让恒大深圳湾“超级总部基地”T208-0054宗地的使用权，土地面积10376.82平方米、转让起始价约75.43亿元，竞买申请截止时间为11月26日。

　　该地块由恒大于2017年12月以55.52亿元拿下，按照规划将建成一栋达500米的高楼，项目在2018年就开始动工，在恒大出现债务危机后，项目自2021年9月就开始停工。

　　为了节约成本，今年1月，恒大也陆续从原来的深圳总部大楼退租，将集团的总部搬回了位于广州的自有物业恒大中心；留守深圳的员工办公地点也搬至了公司位于深圳的自有物业中。

　　以上项目只是恒大资产被处置的一些缩影，根据钛媒体等多家媒体的报道，恒大在今年10月时还曾计划将公司位于南山的原联合饼干厂旧改项目转让给招商蛇口。该项目位置较为优越，项目周边多为高端商住项目，是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一。

　　对于恒大而言，无论是被动地接受资产被处置也好，还是主动地寻求资产抵债或资产出售，其最根本的还是要推动债务问题的解决，并恢复自身的造血能力。

　　目前，恒大的境外债务重组方案仍不明朗。境内债方面，“19恒大01”和“19恒大02”两只债券的展期方案在11月7日通过，利息支付和回售兑付均展期一年。

　　根据恒大9月21日的公告，公司前8月累计销售额为181.58亿元，对比去年同期的4386.5亿元已下滑95.86%；截止公告日，“保交楼”项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个

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