零售房地产领域的熊市可能已经结束但投资者必须谨慎行事

发布时间：2019-11-05 10:53:21 【来源：】

10月11日，Intu Properties的股价上涨了24%，Hammerson的股价上涨了10%，而其他有零售业务的房地产公司的实力也上升了，人们希望该行业的野蛮熊市已经结束。Marten&Co的研究分析师理查德·威廉姆斯(Richard Williams)计算出，风险敞口最大的六家公司的平均股价在截至2019年中的四年中下跌了60%以上，直到八月份出现首次转机迹象为止。

该行业已见完美风暴。购物中心的建设以需求无休止的增长为假设，这导致了过剩的生产能力，就像消费者在网上切换许多购物一样。同时，租金上涨，高利率以及日益严格的交通和停车控制措施，既挫伤了购物者，也抑制了对场地的需求，而不断上涨的工资成本正在降低利润率。

国家统计局(ONS)估计，在线销售现在占总数的20%，有人预计该比例将在十年内增长到50%。尽管ONS在过去三年中显示零售额每年稳定增长3%，但英国零售协会指出，自第一季度末以来，已经有四个月的负增长。自2018年9月以来，同类销售额下降了1.7%;非食品销售的表现不及食品销售。

商店倒闭创五年新高

结果不仅是大街上许多独立商店的消失，而且还包括主要连锁店(如弗雷泽大厦，德本汉姆斯和阿卡迪亚帝国)的破产或急剧萎缩。在连锁店幸存下来的地方，他们通过公司的自愿安排做到了这一点，这使零售商能够减轻债务负担和租金成本，从而损害房东的利益。

上半年，网点关闭达到了五年来的最高水平，在英国的前500个大街上，共有1,234家网点关闭。下降最大的领域是时装，受到在线零售商的巨大压力，尽管有144家新店开业，净亏损118家。房地产经纪人净关闭143家，而银行和旅行社继续关闭分支机构。由于市场饱和，有超过100家酒吧和餐厅停业。增长最快的地区是慈善商店，不支付租金，差rates或工资。

适应在线购物热潮

对于零售商而言，这并不是坏消息。许多公司已经发展了自己的商业模式，以鼓励在线购买和在商店中收藏。多余的空间使他们能够削减成本：下一步表示正在寻求将租金续订时削减20%-30%。技术简化了重新订购，促进了在线营销，降低了现金处理成本并减少了盗窃。对于成功的格式，扩张变得越来越便宜，而租金承诺却比历史性的25年租约(仅上调租金)要短得多，并且更具灵活性。

零售业正在改变，而不是消失。零售物业公司正在寻求通过在其站点中增加住宅和工作空间来进行适应。由英图(Intu)，哈默森(Hammerson)和其他主要上市公司拥有的主要购物中心的业绩要好于次要位置，而伦敦市中心的“村庄”(所有权集中的房东可以管理和改善整个区域)则继续向繁荣发展。沙夫茨伯里和首都及县的利益。

Hammerson的交易价格较资产净值(NAV)折让56%，Intu的交易价为83%，因此价格上有很多坏消息。问题在于他们的债务;贷款与价值比率分别为45%和近60%，则估值的进一步下降和租金收入将按资产净值和收益来放大。他们也许能够放慢租金收入下降的速度，但收入仍将承受压力。Intu已经将股息削减了67%;哈默森的8.6%的收益率看起来是不可持续的。

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